Keď vlastník nemá prístup k svojej stavbe – ako na to?

Predstavte si nasledujúcu situáciu.

Ste vlastníkom stavby, ku ktorej prechádzate cez cudzí priľahlý pozemok, a to niekoľko rokov bez akýchkoľvek problémov. Jedného dňa sa však k tejto stavbe nedostanete, pretože ste sa so susedom pohádali a tento vám zamedzil prístup k vašej stavbe alebo priľahlý pozemok váš sused predal inej osobe.

V tomto článku si bližšie vysvetlíme možnosti, ktoré pri riešení vášho problému máte.

Zmluva o zriadení vecného bremena

Zmluva o zriadení vecného bremena k priľahlému pozemku predstavuje najlepšie riešenie veci, ak sa viete s vlastníkom priľahlého pozemku po dobrom dohodnúť. Predmetom zmluvy o zriadení vecného bremena je zabezpečenie práva prechodu a prejazdu cez priľahlý pozemok, ktoré vám umožní po dohode so susedom prístup k vašej stavbe.

Zmluva o zriadení vecného bremena musí byť písomná. Je nutné vymedziť v nej zmluvné strany, kto je povinný a kto oprávnený z vecného bremena, obsah vecného bremena, predmet vecného bremena (určiť nehnuteľnosť ku ktorej sa vzťahuje). Takúto zmluvu môže z pozície povinného z vecného bremena uzatvoriť len vlastník nehnuteľnosti, ku ktorej sa vecné bremeno viaže.

V zmluve o zriadení vecného bremena odporúčame dohodnúť aj pravidlá, na základe ktorých si zmluvné strany určia, ako budú znášať náklady spojené s údržbou priľahlého pozemku.

Žaloba o zriadenie vecného bremena

V prípade, že nedôjde k dohode s vlastníkom priľahlého pozemku, cez ktorý je možné prístup k stavbe zabezpečiť, je nutné sa domáhať zriadenia vecného bremena súdnou cestou.

Podľa ustanovenia § 151o ods. 3 Občianskeho zákonníka platí, že „Ak nie je vlastník stavby zároveň vlastníkom priľahlého pozemku a prístup vlastníka k stavbe nemožno zabezpečiť inak, súd môže na návrh vlastníka stavby zriadiť vecné bremeno v prospech vlastníka stavby spočívajúce v práve cesty cez priľahlý pozemok.“

Z predmetného ustanovenia vyplýva, že na zriadenie vecného bremena súdom musia byť súčasne splnené nasledovné podmienky:

• vlastník stavby, ku ktorej žiada prístup, nie je vlastníkom príľahlého pozemku,
• prístup k stavbe nie je možné zabezpečiť iným spôsobom ako cez priľahlý pozemok tretej osoby,
• bol podaný návrh na súd, t. j. súd nekoná z vlastnej iniciatívy.

Geometrický plán – zriadenie prístup k stavbe

Vzhľadom na to, že prístup k stavbe sa zabezpečuje prostredníctvom zriadenia vecného bremena spočívajúceho v práve prechodu a prejazdu cez priľahlý pozemok, tento prístup je potrebné adekvátne vymedziť.

Na vymedzenie uvedeného prístupu k stavbe je nutné vyhotoviť geometrický plán, ktorý vám vypracuje geodet.

Vypracovaný geometrický plán určí, ktorá časť konkrétneho pozemku je zaťažená vecným bremenom a ktorú časť teda možno z titulu vecného bremena používať na prejazd (prechod). Geometrický plán sa prikladá k zmluve o zriadení vecného bremena alebo tento tvorí prílohu súdneho rozhodnutia.

Náhrada za zriadenie vecného bremena/prístupu k stavbe

Aj napriek tomu, že Občiansky zákonník výslovne nespája zriadenie vecného bremena s povinnosťou zaplatiť náhradu za obmedzenie vlastníckeho práva povinného ako vlastníka priľahlého pozemku, aj toto ustanovenie je potrebné vykladať v zmysle čl. 152 ods. 4 Ústavy Slovenskej republiky tak, že zriadenie vecného bremena podľa § 151o ods. 3 Občianskeho zákonníka je možné iba za primeranú náhradu pre vlastníka pozemku.

Táto náhrada musí byť primeraná ujme, ktorú vlastník pozemku v dôsledku zriadenia práva cesty utrpí.

Výška peňažnej náhrady, resp. všeobecná hodnota vecného bremena zriadeného na základe zmluvy o zriadení vecného bremena závisí zvyčajne od dohody zmluvných strán. Naopak, ak je vecné bremeno zriadené súdom na základe podanej žaloby, táto hodnota je stanovená na základe vypracovaného znaleckého posudku.