Keď vlastník nemá prístup k svojej stavbe – ako na to?

Predstavte si nasledujúcu situáciu.

Ste vlastníkom stavby, ku ktorej prechádzate cez cudzí priľahlý pozemok, a to niekoľko rokov bez akýchkoľvek problémov. Jedného dňa sa však k tejto stavbe nedostanete, pretože ste sa so susedom pohádali a tento vám zamedzil prístup k vašej stavbe alebo priľahlý pozemok váš sused predal inej osobe.

V tomto článku si bližšie vysvetlíme možnosti, ktoré pri riešení vášho problému máte.

Zmluva o zriadení vecného bremena

Zmluva o zriadení vecného bremena k priľahlému pozemku predstavuje najlepšie riešenie veci, ak sa viete s vlastníkom priľahlého pozemku po dobrom dohodnúť. Predmetom zmluvy o zriadení vecného bremena je zabezpečenie práva prechodu a prejazdu cez priľahlý pozemok, ktoré vám umožní po dohode so susedom prístup k vašej stavbe.

Zmluva o zriadení vecného bremena musí byť písomná. Je nutné vymedziť v nej zmluvné strany, kto je povinný a kto oprávnený z vecného bremena, obsah vecného bremena, predmet vecného bremena (určiť nehnuteľnosť ku ktorej sa vzťahuje). Takúto zmluvu môže z pozície povinného z vecného bremena uzatvoriť len vlastník nehnuteľnosti, ku ktorej sa vecné bremeno viaže.

Pozor: Na nadobudnutie práva zodpovedajúceho vecnému bremenu k nehnuteľnosti je potrebný vklad do katastra nehnuteľností. Až na základe právoplatného rozhodnutia katastru nehnuteľností vznikne k priľahlému pozemku vecné bremeno spočívajúce v práve prechodu a prejazdu cez tento pozemok.

V zmluve o zriadení vecného bremena odporúčame dohodnúť aj pravidlá, na základe ktorých si zmluvné strany určia, ako budú znášať náklady spojené s údržbou priľahlého pozemku.

Odporúčanie: Ak zriaďujete právo prechodu a prejazdu cez priľahlý pozemok špecifikujte toto právo vo forme vecného bremena “in rem”. V tomto prípade vecné bremeno bude spojené s vlastníctvom danej nehnuteľnosti, ktoré následne prechádza aj na nadobúdateľa nehnuteľnosti.
Právne služby
V prípade, ak máte záujem o naše služby:

  • vypracovanie zmluvy o zriadení vecného bremena,
  • podanie žaloby o zriadenie vecného bremena a zastupovanie v súdnom konaní
  • právne poradenstvo vo veci zriadenia vecných bremien


Žaloba o zriadenie vecného bremena

V prípade, že nedôjde k dohode s vlastníkom priľahlého pozemku, cez ktorý je možné prístup k stavbe zabezpečiť, je nutné sa domáhať zriadenia vecného bremena súdnou cestou.

Podľa ustanovenia § 151o ods. 3 Občianskeho zákonníka platí, že “Ak nie je vlastník stavby zároveň vlastníkom priľahlého pozemku a prístup vlastníka k stavbe nemožno zabezpečiť inak, súd môže na návrh vlastníka stavby zriadiť vecné bremeno v prospech vlastníka stavby spočívajúce v práve cesty cez priľahlý pozemok.”

Z predmetného ustanovenia vyplýva, že na zriadenie vecného bremena súdom musia byť súčasne splnené nasledovné podmienky:

  • vlastník stavby, ku ktorej žiada prístup, nie je vlastníkom príľahlého pozemku,
  • prístup k stavbe nie je možné zabezpečiť iným spôsobom ako cez priľahlý pozemok tretej osoby,
  • bol podaný návrh na súd, t. j. súd nekoná z vlastnej iniciatívy.

Geometrický plán – zriadenie prístup k stavbe

Vzhľadom na to, že prístup k stavbe sa zabezpečuje prostredníctvom zriadenia vecného bremena spočívajúceho v práve prechodu a prejazdu cez priľahlý pozemok, tento prístup je potrebné adekvátne vymedziť.

Na vymedzenie uvedeného prístupu k stavbe je nutné vyhotoviť geometrický plán, ktorý vám vypracuje geodet.

Vypracovaný geometrický plán určí, ktorá časť konkrétneho pozemku je zaťažená vecným bremenom a ktorú časť teda možno z titulu vecného bremena používať na prejazd (prechod). Geometrický plán sa prikladá k zmluve o zriadení vecného bremena alebo tento tvorí prílohu súdneho rozhodnutia.

Náhrada za zriadenie vecného bremena/prístupu k stavbe

Aj napriek tomu, že Občiansky zákonník výslovne nespája zriadenie vecného bremena s povinnosťou zaplatiť náhradu za obmedzenie vlastníckeho práva povinného ako vlastníka priľahlého pozemku, aj toto ustanovenie je potrebné vykladať v zmysle čl. 152 ods. 4 Ústavy Slovenskej republiky tak, že zriadenie vecného bremena podľa § 151o ods. 3 Občianskeho zákonníka je možné iba za primeranú náhradu pre vlastníka pozemku.

Táto náhrada musí byť primeraná ujme, ktorú vlastník pozemku v dôsledku zriadenia práva cesty utrpí.

Výška peňažnej náhrady, resp. všeobecná hodnota vecného bremena zriadeného na základe zmluvy o zriadení vecného bremena závisí zvyčajne od dohody zmluvných strán. Naopak, ak je vecné bremeno zriadené súdom na základe podanej žaloby, táto hodnota je stanovená na základe vypracovaného znaleckého posudku.

Právne služby
V prípade, ak máte záujem o naše služby:

  • vypracovanie zmluvy o zriadení vecného bremena,
  • podanie žaloby o zriadenie vecného bremena a zastupovanie v súdnom konaní
  • právne poradenstvo vo veci zriadenia vecných bremien